DECRETO 255/2005, de 8 de noviembre, de actualización del Plan para el derecho a la vivienda 2004-2007.
| Sección | Disposiciones Generales |
| Rango de Ley | Decreto |
DECRETO
255/2005, de 8 de noviembre, de actualización del Plan para el derecho a la vivienda 2004-2007.
El Decreto 454/2004, de 14 de diciembre, de desarrollo del Plan para el derecho a la vivienda 2004-2007, señalaba, en su exposición de motivos, que la estructura actual del sector de la vivienda y del mercado inmobiliario en Cataluña no permite dar solución adecuada a las necesidades de alojamiento de las capas de población con rentas medias o bajas, o con características y problemáticas específicas que les alejan de los mecanismos de oferta de mercado. Ni tan solo la opción del alquiler es hoy una solución para estos hogares, ya que la oferta en alquiler es muy reducida y, además, se ve marcada por el proceso inflacionario general del mercado. También apuntaba que la experiencia ha demostrado que desde la segunda mitad de los años noventa no ha funcionado la promoción de viviendas de protección oficial. Que los porcentajes de cumplimiento de los objetivos previstos y convenidos con la Administración central han sido reiteradamente bajos en el ámbito de la promoción protegida, pese a que los objetivos se han ido reduciendo continuadamente. Y que, por estas razones, el Gobierno de la Generalidad había aprobado el Plan para el derecho a la vivienda, para el periodo 2004-2007, como un objetivo político de dar respuesta a las necesidades de la población, y con la voluntad decidida de asumir desde Cataluña el ejercicio efectivo de la competencia exclusiva en materia de vivienda que nos otorgan la Constitución y el Estatuto de autonomía, con aportación de los recursos organizativos, legales y presupuestarios necesarios para estructurar un esquema coherente y operativo que integrase todas las medidas de fomento de la vivienda en Cataluña, coordinado pero no subordinado a los objetivos del Plan impulsado por el gobierno central, y a los recursos, necesarios, pero siempre complementarios, que se obtengan de la Administración central.
En este contexto, el Decreto 454/2004 constituía la pieza normativa imprescindible para establecer un conjunto de medidas de refuerzo y de fomento de las diversas figuras de vivienda asequible en Cataluña, protegida y concertada, de prevención de la exclusión social residencial, de mediación en el mercado del alquiler social, de movilización del parque desocupado, y de rentabilización del parque de alquiler existente, para incrementar la oferta de alquiler. La experiencia de los primeros ocho meses de vigencia del mencionado Decreto ha puesto de manifiesto el acierto de las medidas que introdujo como piezas claves para que la Administración de la Generalidad diseñe un nuevo contexto de intervención pública en materia de vivienda, dibujado en toda la amplitud de registros que conviene abordar ante la multiplicidad de problemáticas hoy presentes en este ámbito. También ha servido para evaluar la pertinencia de las ayudas y de los procedimientos administrativos establecidos, poniendo de relieve aspectos mejorables para conseguir un mayor éxito en el abordaje de las mencionadas problemáticas.
Por otra parte, el Decreto 454/2004, de 14 de diciembre, mantenía vigentes muchos artículos y preceptos del anterior Decreto 157/2002, de 11 de junio, que establecía el régimen de las viviendas con protección oficial, determinaba las ayudas públicas en materia de vivienda a cargo de la Generalidad de Cataluña y de la Administración central incluidas en el Real decreto 1/2002, de 11 de enero, sin abordar una redacción refundida a la espera del nuevo Plan de vivienda que estaba elaborando de forma inminente el Ministerio de Vivienda.
Durante el año 2005, por su parte, el Ministerio de Vivienda ha elaborado el Plan estatal 2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, que ha culminado con la promulgación del Real decreto 801/2005, de 1 de julio, con los objetivos, entre otros, de ampliar la oferta de vivienda protegida, de mejorar el equilibrio entre las diversas formas de tenencia de las viviendas, fomentando el alquiler y la movilización del parque desocupado con finalidad también de alquiler, y de establecer un sistema especial de protección para los colectivos con mayores dificultades para acceder a una vivienda digna, como por ejemplo jóvenes, familias numerosas y monoparentales, ancianos, personas con discapacidad y sus familias, o personas que hayan sufrido situaciones de violencia doméstica o de terrorismo.
Por lo tanto, el presente Decreto tiene como objetivo ofrecer un redactado, estructurado en diez capítulos, que es una refundición de los nuevos planteamientos políticos, definiciones, ayudas y procedimientos que el Gobierno central ha establecido en el Real decreto 801/2005, con las líneas ya dibujadas por el Gobierno de la Generalidad en el Decreto 454/2004, mejoradas en todo lo que permita ajustarlas más a las realidades de demanda que se han ido detectando durante su periodo de vigencia.
El primer capítulo del Decreto, de disposiciones generales, determina cuáles son las actuaciones protegibles en materia de vivienda; define la acepción que tienen a los efectos de aplicación del Decreto, los conceptos más habituales que aparecen, como promotor, comprador, inquilino, unidad familiar, unidad de convivencia, ingresos familiares, IPREM, vivienda protegida y vivienda con protección oficial, viviendas usadas, viviendas tuteladas, zonas geográficas de precios y precio básico, y establece el sistema de cálculo de los ingresos familiares ponderados.
El segundo capítulo define y determina el alcance y las características de las viviendas con protección oficial: a quien se dirigen, qué tipologías se consideran, cómo se tramitan, qué limitaciones de destino y uso tienen, cómo se calculan los precios de venta o las rentas de alquiler según zonas geográficas, y qué condiciones tienen que reunir los beneficiarios de estas viviendas. Este capítulo da un tratamiento coherente a las diferentes figuras de vivienda protegida que han ido estableciendo las normativas estatales hasta hoy -incluido el último Real decreto 801/2005, que ha recogido la figura de la vivienda de precio concertado establecido en el Decreto 454/2004 en su capítulo 4-, y las reúne todas bajo la denominación de viviendas con protección oficial. Se consigue una mayor coincidencia entre las anteriores zonas geográficas de precios de las modalidades de viviendas con protección oficial de régimen general y de régimen especial y de alquiler, y las de las viviendas con protección oficial de precio concertado, al subdividir el territorio de Cataluña en cuatro zonas coincidentes y subdividir la primera de las zonas en tres para dar más flexibilidad de precio a esta última modalidad.
El capítulo 3 recupera prácticamente en su integridad el capítulo 5 del Decreto 454/2004, el cual establecía un nuevo régimen legal para todas las viviendas con protección oficial para dar respuesta a la necesidad de preservarlas de la tentación especulativa, para asegurar que los que acceden a las nuevas viviendas sean las personas u hogares que los necesitan más justificadamente, y para reducir al mínimo la pérdida de control de las administraciones públicas sobre los suelos de titularidad propia. El Decreto actual fija una duración del régimen de protección de las viviendas con protección oficial supeditada al tipo de suelos y a la percepción de ayudas públicas. Según esto, todas las promociones que se califiquen a partir de la entrada en vigor del Decreto y que se hagan sobre suelos públicos o de reserva urbanística tendrán que mantener la calificación durante 90 años, con prohibición de descalificación a petición de los propietarios, mientras que el resto de promociones tendrá esta limitación durante 30 años. También establece los mecanismos de control de las transmisiones de las viviendas que se tendrán que seguir a partir del momento que el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda cree el organismo que tendrá esta finalidad, y también distingue entre las promociones sobre suelos cuya calificación urbanística obligue a destinarlos a alguna modalidad de protección y las de suelos libres. Establece las condiciones y los precios de tránsito del régimen de alquiler a propiedad, dependiendo también de los tipos de suelos sobre los cuales se habrán edificado, y de la duración del sistema de alquiler. También asienta las bases por aclarar la situación especial de las viviendas protegidas que son fruto de procesos de remodelación o de otras operaciones urbanísticas, y las condiciones de permanencia en los parques públicos de alquiler.
Los capítulos 4 y 5 establecen las ayudas para promotores y compradores de las viviendas con protección oficial destinados a la venta, y para los promotores de viviendas con protección oficial o compradores de viviendas para destinarlas a alquiler, respectivamente. Estos capítulos reúnen las ayudas que provienen del Real decreto 801/2005, en forma de préstamos convenidos y subsidiados, y de subvenciones a fondo perdido para ayudar a promover o comprar viviendas, con las ayudas de los capítulos 3 y 4 del Decreto 454/2004, a cargo de los presupuestos de la Generalidad, en forma de subvenciones complementarias a las del Ministerio de Vivienda, para objetivos de cohesión social, de viabilidad económica, de sostenibilidad, y de accesibilidad y movilidad en el interior de las viviendas para personas con minusvalías. Una de las principales novedades del Real decreto 801/2005 es que, a semejanza del Decreto 454/2004, pasa a establecer todas las...
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