DECRETO 80/2009, de 19 de mayo, por el que se establece el régimen jurídico de las viviendas destinadas a hacer efectivo el derecho de realojamiento, y se modifica el Reglamento de la Ley de urbanismo con respecto al derecho de realojamiento.
| Sección | Disposiciones Generales |
| Emisor | DEPARTAMENTO DE LA PRESIDENCIA |
| Rango de Ley | Decreto |
DECRETO
80/2009, de 19 de mayo, por el que se establece el régimen jurídico de las viviendas destinadas a hacer efectivo el derecho de realojamiento, y se modifica el Reglamento de la Ley de urbanismo con respecto al derecho de realojamiento.
Las actuaciones urbanísticas, tanto las ejecutadas por el sistema de reparcelación como las llevadas a cabo por el sistema de expropiación, pueden afectar especialmente, y más allá de los bienes y derechos indemnizables económicamente, el derecho a la vivienda de las personas que viven y destinan a residencia habitual y permanente las viviendas afectadas por la actuación.
Por este motivo, históricamente la normativa urbanística y la de expropiación forzosa han reconocido a los ocupantes legales de viviendas afectadas por actuaciones urbanísticas, que constituyen su residencia habitual, el llamado derecho de realojamiento como un derecho independiente a la indemnización que les pudiera corresponder por sus derechos o bienes afectados. Este derecho garantiza a la persona afectada el acceso a una nueva vivienda dentro del mismo ámbito de actuación, salvo aquellos supuestos en que no sea posible; en este caso rige el criterio de mayor proximidad a la ubicación originaria.
Hasta este momento, la normativa existente, por su carácter urbanístico, no ha regulado las condiciones específicas de acceso de las personas afectadas ni las características de las nuevas viviendas de sustitución que habitualmente se corresponden a cualquiera de las tipologías existentes de viviendas con protección oficial.
El sistema actual presenta disfunciones importantes al exigir el cumplimiento de los requisitos subjetivos para acceder a las viviendas con protección oficial a aquellas personas que, con independencia de sus circunstancias personales y en su condición de titulares del derecho de realojamiento, tienen derecho a una vivienda de sustitución.
Por otra parte, el realojamiento en cualquiera de las tipologías de viviendas con protección oficial existentes, por la evolución propia del mercado libre de la vivienda y la diferencia de valor con los actuales módulos protegidos, supone en la práctica que, en muchos supuestos, la vivienda nueva que se entrega a la persona titular del derecho de realojamiento, propietario de la vivienda afectada, tenga un valor inferior al precio de mercado de la vivienda antigua. También se considera excesiva la aplicación estricta que actualmente se realiza del régimen jurídico y del plazo de vigencia de la calificación propios de las viviendas con protección oficial en actuaciones de realojamiento de personas que inicialmente eran propietarias de una vivienda libre o protegida con un plazo de vigencia de la calificación a punto de agotarse.
Por otra parte, con carácter general, tampoco se puede plantear el realojamiento de personas afectadas por actuaciones urbanísticas en una vivienda de sustitución no sometida a ningún régimen de protección, ya que la diferencia de valor que tendría que pagar la persona titular del derecho de realojamiento por la nueva vivienda a precio de mercado puede ser muy elevado y, en sentido contrario, aplicar los módulos correspondientes a las tipologías de viviendas protegidas para determinar el precio de la vivienda de sustitución y no calificarlo implicaría un enriquecimiento injusto de los particulares.
Por lo tanto, este Decreto, de acuerdo con el artículo 78.12 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, tiene como objetivo principal establecer las condiciones básicas de acceso y el régimen jurídico de las viviendas de sustitución destinados a hacer efectivo el derecho de realojamiento, para adecuarse más a la realidad de este tipo de acceso a una vivienda con protección oficial específico para las personas que, por el solo hecho de residir en una vivienda situada en un ámbito de actuación urbanística, se ven obligados, previos los trámites legales pertinentes, a desocupar el inmueble afectado.
El Decreto también incorpora la modificación de la regulación urbanística del derecho de realojamiento que contiene el artículo 128 del Reglamento de la Ley de urbanismo, por una parte, para guardar coherencia con el régimen jurídico que se establece para las viviendas de sustitución y, de la otra, para introducir algunas modificaciones en la regulación actual para precisarla y modificarla en algunos aspectos, a partir de la experiencia alcanzada en su aplicación práctica. Todo ello dentro del marco legal vigente constituido por los artículos 103.7 y 114 del Texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, y el artículo 16.1.e) y la disposición adicional undécima del Texto refundido de la Ley de suelo estatal, aprobado por el Real decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio.
El primer capítulo del Decreto, de disposiciones generales, determina su objeto y las definiciones de la terminología específica utilizada.
El segundo capítulo incorpora la modificación de los artículos 128 y 219 del Reglamento de la Ley de urbanismo e introduce en este Reglamento un capítulo V en el título quinto referido todo él específicamente al derecho de realojamiento.
El tercer capítulo se estructura en cuatro secciones. La primera sección establece las determinaciones generales de viviendas de sustitución.
La sección segunda crea la nueva tipología de vivienda para afectados urbanísticos, determina su destino, el régimen jurídico específico de estas viviendas, cómo se calculan los precios de venta y las rentas de alquiler según las zonas geográficas, las condiciones físicas específicas y su calificación.
La sección tercera establece el régimen jurídico de las viviendas de sustitución calificadas como viviendas con protección oficial de otras tipologías diferentes a la de nueva creación y regula el periodo de sujeción al régimen de protección, la transmisión de las viviendas de sustitución y los derechos de opción y de retracto.
La sección cuarta regula las condiciones económicas del realojamiento, las cantidades máximas que tendrá que pagar a la persona titular del derecho de realojamiento que sea propietario de la vivienda afectada, cantidades que se determinan en función de la mayor superficie de la vivienda de sustitución y de la concurrencia de otros titulares de derechos sobre la finca afectada, aplicando el módulo de las viviendas con protección oficial de régimen general.
Finalmente, la disposición adicional establece los precios máximos de venta de las viviendas para afectados urbanísticos según las zonas geográficas, y las disposiciones transitorias regulan la aplicación del presente Decreto, como marco más beneficioso que el anterior, en instrumentos de gestión urbanística aprobados con anterioridad a su entrada en vigor en casos de acuerdo entre el obligado al realojamiento y el afectado titular del derecho de realojamiento, así como la posibilidad de aplicar los nuevos plazos de calificación en viviendas de sustitución ya adjudicadas, en virtud de operaciones ejecutadas de acuerdo con la anterior normativa, y cuando los titulares del derecho de realojamiento o sus herederos así lo soliciten, previa constitución de un derecho de opción y retracto.
La disposición transitoria tercera es de especial importancia ya que permite, en actuaciones llevadas a cabo por diferentes administraciones públicas en barrios afectados por patologías estructurales y en supuestos de mutuo acuerdo, mantener el realojamiento en viviendas de promoción pública, situación que posibilita al afectado con pocos ingresos a adquirir a precio de promoción pública la vivienda de sustitución, y a actualizar el régimen jurídico de este tipo de vivienda en cuanto al plazo de vigencia de la calificación y el precio de venta en segundas y ulteriores transmisiones. Estos cambios en el régimen jurídico se establecen a los efectos de evitar la aparición de situaciones de marginalidad y fraude en segundas y ulteriores transmisiones de estas viviendas derivadas de un límite muy bajo de ingresos para los terceros adquirentes y de un precio máximo de venta muy bajo en relación al mercado. A los efectos de garantizar el equilibrio social en estos barrios, se establece un tanteo y retracto indefinido a favor de la Administración para la primera transmisión onerosa en terceros tanto de las viviendas de sustitución como de las viviendas recuperadas por la Administración durante el plazo de vigencia de la calificación.
El texto se ha sometido a la valoración preceptiva del Consejo de Trabajo Económico y Social de Cataluña, el cual ha emitido el Dictamen 18.2008.
Por todo ello, de acuerdo con el dictamen de la Comisión jurídico-asesora, y a propuesta del consejero de Medio Ambiente y Vivienda y del consejero de Política Territorial y Obras Públicas, y de acuerdo con el Gobierno
Decreto:
Objeto
El objeto de este Decreto es desarrollar y actualizar la regulación del derecho de realojamiento de las personas afectadas por actuaciones urbanísticas y, con este objetivo, por una parte se modifican los artículos que regulan el derecho de realojamiento del Reglamento de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio, y, por otra parte, se establece un régimen jurídico propio para las viviendas destinadas a hacer efectivo el derecho de realojamiento en estos casos.
Definiciones
A los efectos de este Decreto, se entiende por:
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Derecho de realojamiento: es el derecho que, en la ejecución del planeamiento urbanístico, se reconoce a las personas ocupantes legales de viviendas afectadas que constituyan su residencia habitual a ser realojadas en las...
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